Baurechtliche und juristische Aspekte bei der Wahl des Baulandes.
M it der Annahme des revidierten Raumplanungsgesetz im Jahr 2014 haben die Gemeinden ihr vorhandenes Bauland konsolidieren müssen. Der Erwerb eines Grundstückes ist damit nicht leichter und auch nicht günstiger geworden. Bauen ist in der Schweiz teuer, jedoch fliessen nebst den Aspekten wie Standortwahl, Grösse der Parzelle, der Verkehrserschliessung, die Nähe zu öffentlichen Dienstleistungen und Freizeitangebot auch diverse rechtliche Aspekte mit in die Beurteilung einer Bauparzelle ein.
Bevor Sie also ein Kaufinteresse einer Parzelle verkünden, sollten Sie sich die wichtigsten Informationen zum jeweiligen Grundstück einholen.
Grundbuch
Eine Informationsquelle ist das Grundbuch. Darin sind wichtige Angaben zu den Eigentumsverhältnissen, Servituten (Dienstbarkeiten), Angaben zu einem Grundpfand oder auch Anmerkungen wie zum Beispiel Pachtverhältnisse oder baurechtliche Bewilligungen mit aufgeführt. Unter den Dienstbarkeiten kann beispielsweise ein Wegerecht einer Nachbarparzelle aufgelistet sein oder es ist ein Durchleitungsrecht für Werkleitungen wie Wasser- und Kanalisationsleitung auf dem Grundstück vorhanden. Auszüge aus dem Grundbuch erhalten Sie bei den öffentlichen Grundbuchämtern. Diese sind teilweise kostenpflichtig.
Zonenplan und Bauordnung
Ein weiteres wichtiges Instrument ist der Zonenplan und die Bauordnung der jeweiligen Gemeinden. Darin ist geregelt nach welchen rechtlichen Vorschriften gebaut werden darf. Es definiert die Nutzungsart, die Anzahl möglicher Geschosse, Gebäudehöhen und Abmessungen, Grenzabstände, aber auch teils gestalterische Vorschriften. Es lohnt sich aber auch den gesamten Zonenplan auch in der weiteren Umgebung zu studieren. Liegt eventuell ein angrenzendes Industriegebiet in der Nähe welches zu störenden Emissionen beitragen kann?
Mit dem neuen Raumplanungsgesetz sind die Gemeinden auch verpflichtet eine innere Verdichtung anzustreben. Es ist daher lohnenswert in Erfahrung zu bringen, ob zukünftig allenfalls eine höhere Ausnützung durch eine geplante Umzonung erfolgt. Die damit einhergehende Wertsteigerung des Grundstücks ist im Gegenzug aber auch Gebührenpflichtig über die Mehrwertabgabe. Die Gemeinden können den gesetzlichen Mindestsatz von mindestens 20 Prozent eigenständig höher ansetzen.
weiteres
Je nach Region sind Naturgefahren zu berücksichtigen. In Gefahrenkarten sind Angaben zu Überflutungsgebieten, Stein- und Felsschlag oder auch Lawinenhänge angegeben. Je nach Gefährdungsgrad können auch zusätzliche Schutzmassnahmen als Auflage beim Bauen gefordert werden.
Die allgemeine Grundstückserschliessung ist ein weiterer Punkt, welcher überprüft werden sollte. In bereits dicht besiedelten Gebieten ist ein Anschluss an Wasser, Strom oder Telefon unproblematisch. Oft erfolgen aber vor allem im Zusammenhang mit dem Kanalisationsanschluss Auflagen zur Erneuerung bereits alten Leitungen. In Gebieten mit neuem Bauland können die Parzellen allenfalls noch ungenügend erschlossen sein. Die Pflicht der Erstellung bis zur Parzellengrenze trägt zwar die Gemeinde, jedoch hat man als Grundstücksbesitzer Anschlusslücken in der Nähe selbst zu schliessen. Auch gut zu wissen ist das nur auf einer angeschlossenen Parzelle überhaupt gebaut werden darf.
Quellen
- Das schweizerische Katasterwesen
- Bild Archfinder