Die wichtigsten Begriffe und Berechnungsmethoden rund um das Gelddarlehen für den Kauf eines Eigenheims.
B eim Kauf eines Hauses übersteigt in den meisten Fällen das benötigte Kapital dafür die eigenen Vermögenswerte und Fremdkapital, das Hypothekendarlehen, wird benötigt. In der Regel helfen Ihnen dabei Bank- oder Versicherungsgesellschaften, im Gegenzug erhalten diese das Pfandrecht auf Ihr Eigenheim als Sicherheitsleistung.
Nebst Hypotheken gibt es auch Baukredite, welche beim Bauvorhaben oder bei Sanierungen als ideale Finanzierungslösung zum Tragen kommen. Weitere Informationen dazu erhalten Sie im Artikel Archfinder Tipps - Baukredit einfach erklärt.
Eigenkapital
Eine Hypothek kann nur aufgenommen werden, wenn auch Eigenkapital mit eingebracht wird. Die Belehnung, also der Anteil der durch einen Kreditgeber gedeckt ist, darf nicht mehr als 80% betragen. Der restliche Mindestanteil von 20% muss durch Eigenkapital bezahlt werden. Als einfaches Rechenbeispiel müssen Sie bei einem Land- und Hauspreis von 1.0 Mio. CHF mindestens 200'000.- CHF selbst aufbringen können. Der Gesetzgeber erlaubt dabei auch zukünftige Erträge wie beispielsweise angesparte Gelder aus der 3. Säule zu verpfänden oder Beiträge aus der 2. Säule mit einrechnen. Dabei darf aber nur maximal die Hälfte des Eigenkapitalbetrages, somit 10% der gesamten Hauskosten, aus der Pensionskasse stammen.
1. und 2. Hypothek
Grundsätzlich wird beim Darlehensabschluss eine erste und eine zweite Hypothek vergeben. Die erste Hypothek ist für die Finanzierung der ersten 65% des Kaufpreises vorgesehen. Die zweite Hypothek ist für den übrigen Finanzierungsbedarf (zb. für Unterhalt) vorgesehen, dies maximal für weitere 15% des Liegenschaftswertes. Auch muss die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahre oder bis spätestens zur Pensionierung abbezahlt sein.
Arten von Hypotheken
Die geläufigsten Arten sind die Festhypotheken und die variablen Hypotheken. Daneben gibt es auch noch die Geldmarkthypotheken, besser bekannt unter dem Namen Libor welcher per Ende Jahr 2021 zu Saron (Swiss Average Rate Overnight) geändert wird. Je nach Modell gibt es unterschiedliche Vor- und Nachteile. Bei der Festhypothek ist über den genau definierten Zeitraum, beispielsweise 5 Jahre, der Zinssatz fixiert. Im Gegenzug schwankt bei der variablen und der Geldmarkthypothek dieser über die gesamte Zeit. Dafür ist der Zinssatz meist niedriger, jedoch kann dieser auch steigen. Ebenfalls gibt es dabei auch keine feste Laufzeit des Vertrages. Oft ist eine Kündigung innerhalb von 3 Monaten möglich. Diese Variante kann interessant sein um beispielsweise flexibel zu bleiben, wenn die Liegenschaft bald wieder verkauft werden soll.
Tragbarkeit Finanzierung
Nebst dem mitgebrachten Eigenkapital müssen auch sämtliche laufenden Kosten wie die Hypothekarzinsen, die Amortisation des Darlehens und Nebenkosten der Liegenschaft bezahlt werden können. Die Banken überprüfen dabei die individuelle Tragbarkeit. Insgesamt dürfen die kalkulatorischen Kosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttojahreseinkommen betragen. Beim Hypothekarzins wird jedoch nicht der effektive und aktuelle Zinswert genommen, sondern mit einem Zinssatz von 5 Prozenten gerechnet um alle Aspekte und Sicherheitsreserven mit zu berücksichtigen.
Um beim Rechenbeispiel zu bleiben ergeben sich bei einer Hypothek von 800'000.- CHF eine Tragbarkeitsgrundlage von 40'000.- CHF pro Jahr. Somit muss eine potenzielle Käuferin des Hauses ein Jahreseinkommen von über 120'000.- CHF vorweisen können.
Quellen
- Bild Archfinder