Um den Wert eines Hauses schätzen zu können müssen verschiedenste Faktoren berücksichtigt werden. Welche Methoden kommen dafür in Frage?
M it einem Haus verbindet man oft emotionale Werte. Diese wiederspiegeln aber selten den Marktwert wieder. Trotzdem umfasst das Eigenheim oft der grösste Teil des eigenen Vermögens. Eine objektive Schätzung durch einen Experten ist daher ratsam, auch weil für das Schätzverfahren Fachwissen und Marktkenntnisse vorhanden sein müssen.
Allgemein ist eine Bewertung der Immobilie sinnvoll beim Gedanken einer Sanierung beziehungsweise nach Abschluss einer Gebäudemodernisierung. Auch im Falle einer Erbschaft muss der Wert des Hauses geschätzt werden. Und natürlich beim geplanten Verkauf einer Liegenschaft sollte eine Preisbasis bekannt sein um mit potentiellen Käufern verhandeln zu können.
Grundsätzlich sind zwei Vorgehensweisen möglich, eine schnellere mittels einer Online-Immobilienbewertung und eine präzisere über einen Immobilien-Experten beziehungsweise einen Immobilienmakler.
Online-Immobilienbewertung
Bei einer Online Hausbewertung wird anhand von Datensammlungen ein grober Richtwert der Wert der Immobilie geschätzt. Für die Bewertung wird der Standort, das Baujahr, die Wohnfläche, der Grundriss oder beispielsweise der Ausbaustandard berücksichtigt. In die Bewertung fliessen aber genauso auch der regionale Arbeitsmarkt, die Anbindung an den Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und vieles mehr mit ein. Damit lässt sich eine erste Schätzung erstellen.
Für die Berechnung kommen je nach Art und Verwendungszweck drei Schätzungsmethoden zur Anwendung:
Hedonische Schätzung
Die zu schätzende Immobilie wird mit ähnlichen bereits verkauften Objekten verglichen. Im hedonischen Preismodell wird daraus dann der Verkehrswert ermittelt. Allgemein eignet sich dieses Modell vor allem für selbst bewohnte Standardimmobilien wie Einfamilien- oder Reihenhäuser.
Ertragswertmethode oder DCF Methode (Discounted-Cash-Flow)
Bei beiden Methoden wird der Wert von Renditeliegenschaften ermittelt. Dazu werden zukünftig erwartete Mieterträge aufsummiert und mit einem Kapitalisierungssatz auf ein Bewertungsdatum abgezinst.
Substanzwertmethode
Der Werte einer Liegenschaft wird aus dem Landwert und dem Zeitwert der Immobilie errechnet. Da somit ausser den Landkosten keine durch den Markt definierten Preisdefinitionen berücksichtigt werden, kann der Schätzwert durchaus von Marktwert abweichen. Die Substanzwertmethode wird daher gerne bei der Schätzung von Luxusimmobilien angewendet.
Bewertung durch Immobilienexperten
Eine Bewertung durch einen Immobilienexperten, welcher den Markt kennt mit den Angeboten und Nachfragen sowie den lokalen Preisentwicklungen, ist unter anderem sinnvoll bei sanierungsbedürftigen Liegenschaften, Immobilien mit einem hohen Landanteil, Liebhaberobjekten, historischen Gebäuden oder Luxusimmobilien. Für die Ermittlung der Wertschätzung ist eine Begehung vor Ort notwendig. Dabei kann nicht nur die Lage in der Wohnumgebung sondern auch der aktuelle Zustand der Bausubstanz selbst oder die generelle Ausstattung eines Hauses bewertet werden. Ebenfalls werden Zonenpläne und Baureglement berücksichtigt um das Potenzial einer Parzelle beurteilen zu können. Mit den detailliert aufgenommen Werten kann ein marktgerechter Wert errechnet werden. Allzu oft schätzen Liegenschaftsbesitzer die aktuelle Marktlage nur ungenau ein und haben eine nicht marktgerechte Preisvorstellung. Dies kann ein Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen oder sogar unseriös wirken.
Quellen
- Bild Archfinder
