Die Kostenermittlung ist ein wichtiger Bestandteil eines jeden Bauvorhabens.
A m Projektanfang stehen viele verschiedene Idee im Raum wie das zukünftige Bauvorhaben einmal umgesetzt werden soll. Dieses muss aber auch durch eine Bauherrschaft finanziert werden können. Dazu werden im Planungsprozess zu unterschiedlichen Phasen, unterschiedlich genaue Kostenermittlungen erstellt.
Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Artikel Archfinder Tipps - SIA Phasen.
Dabei ist grundsätzlich wichtig, dass möglichst immer eine präzise Aufgabenstellung vorliegt. Vor allem zu Beginn kann man projektbezogene Optimierungen vornehmen, die einen erheblichen Einfluss auf die Kosten nehmen können. Dazu zählen unter anderem die Optimierung der effektiv benötigten Nutzflächen, das Verhältnis von Gebäudehülle zu Geschossflächen, die Vereinfachung der statischen Konzepte oder auch die gezielte Auswahl der Haustechnik. Diese Faktoren verändern die Gesamtkosten viel umfangreicher als wenn ein günstiger Bodenbelag ausgewählt wird.
Kennwerte
Beim Start eines neuen Bauvorhabens werden dazu gerne Kostenkennwerte verwendet, um eine erste Schätzung vornehmen zu können. Auf Internetseiten, in Zeitschriften oder in Prospekten sind für Bauherren diverse und vor allem unterschiedliche Angaben zu finden. Die geläufigsten Kennwerte in der Baubranche sind die Kosten pro m2 Geschossfläche beziehungsweise pro m3 Gebäudevolumen. Diese werden nach dem Regelwerk der SIA Norm 416 Flächen und Volumen von Gebäuden berechnet. Die Kosten selbst beziehen sich bei den Kennwerten aber sehr oft nur auf das Kapitel 2 des Baukostenplans BKP. Das umfasst die Bauarbeiten an einem Gebäude, jedoch keine Vorbereitungsarbeiten auf dem Terrain, keine Umgebungskosten und auch keine Baunebenkosten, Diese können durchaus einen Fünftel Anteil an den Gesamterstellungskosten aufweisen.
Mehr zum Thema Baukostenplan ist im folgenden Beitrag zu erfahren Archfinder Tipps – Baukostenplan BKP.
Architekturbüros setzen allgemeine Kennwerte gerne zur Plausibilisierung ihrer Kostenermittlungen ein, verlassen sich aber selten nur darauf. Ein grundsätzliches Problem ist die Vergleichbarkeit der Kennwerte. Oft ist auch nicht bekannt auf welcher Basis diese ermittelt wurden und aus welchem Baujahr diese stammen.
Es macht einen Unterschied ob der Wert von einer Mehrfamilienhaussiedlung stammt, oder von einem Einfamilienhaus. Bei kleinen Mengen, wie sie unter anderem auch bei An oder Umbauten anzutreffen sind, kann ein Kennwert ausserdem sehr stark schwanken und würde daher bei isolierter Betrachtung keine korrekte Kostenprognose abliefern.
Bekannt ist auch der «Tiefgarageneffekt». Eine zusätzliche Einstellhalle beispielsweise bei einer Reihenhaussiedlung mit zwei Geschossen erhöht zwar die effektiven Baukosten, der Kennwert sinkt aber deutlich, da sowohl beim Volumen wie bei der Geschossfläche meist ein Drittel zur Gesamtmenge hinzukommt. Der Kennwert liegt dann tiefer als derjenige ohne unterirdisches Bauwerk.
Reserven
Die Kostenplanung ist nur eine Annäherung an die wahren Kosten. Vor allem im Bauwesen ist fast jedes Gebäude ein Unikat. Bei Gebäudesanierungen und Umbauten kommen zudem immer Elemente hinzu, die nicht vorgängig ermittelt werden konnten. Es ist daher essentiell, dass genügend Reserven für unvorhergesehenes mit einkalkuliert wird. Diese Reserven dienen nicht für Zusatzwünsche während einer Realisierung.
Quellen
- Archfinder
