Die letzte detaillierte und verbindliche Zusammenstellung der Baukosten mit Beschrieb vor dem Baustart.
V Das Bauprojekt ist mit allen Zimmereinteilungen, den fest eingebauten Einrichtungen wie der Küche, die Fenstergrössen und Anordnung in der Fassade und dem ersten Materialkonzept für alle Oberflächen definiert. Bevor nun ein Baugesuch eingereicht und die Ausschreibung der Arbeiten an mehrere Unternehmen für Offerten verschickt wird, sollten die Baukosten mittels eines Kostenvoranschlag verbindlich verfiziert werden. Dieser dient dann auch zur Einordnung der späteren Unternehmerangebote und für die folgende Buchhaltung im Baukostenjournal in der Bauphase.
Mehr Infos zum allgemeinen Planungsablauf finden Sie auch im Artikel Archfinder Tipps – SIA Phasen
Inhalt
Vor Baubeginn ist auf Grundlage des detaillierten Bauprojekts der Kostenvoranschlag durch den Architekten zu erstellen. Die Kostengenauigkeit liegt hierbei bei ± 10 %, allenfalls bei reinen Neubauten und einfachen Grundstücken kann diese auch mal bei ± 5 % liegen. Gegliedert wird dieser nach der nach den einzelnen Arbeitsgattungen des Baukostenplans (BKP) beziehungsweise im elementbasierten Baukostenplan (eBKP Hochbau). Diese Gliederung hilft auch bei der späteren Ausführung, da diese im Allgemeinen dem ungefähren Bauablauf entspricht und die einzelnen Bauunternehmer als separate Kostenpositionen erfasst werden können.
Weitere Informationen zum Thema BKP finden Sie im Beitrag Archfinder Tipps - Baukostenplan BKP
Im Kostenvoranschlag sollte auch jeweils der Inhalt und Umfang der Arbeiten als Baubeschrieb zu jeder Arbeitsgattung detailliert aufgeschlüsselt sein. Dies hilft zudem bei der Definition welche Arbeiten mit eingerechnet sind. Nebst allen Bauarbeiten sind auch Honorare und vor allem auch die Nebenkosten (BKP 5) mit anzugeben. Insbesondere die Nebenkosten sind eine wichtiger Bestandteil da diese oft bis 1/5 der Kosten eines Bauprojektes ausmachen können. Darunter fällt zudem auch die Reservenposition.
Reserven
Zu jedem Kostenvoranschlag gehört auch eine Reserveposition. Diese liegt durchschnittlich zwischen 5 bis 10 % der Baukosten, letzteres meist wenn es sich um Sanierungen und Umbauprojekte handelt. Beim Bauen handelt es sich grundsätzlich jedesmal um die Erstellung eines Prototypen. Im Gegensatz zu einer Produktherstellung bei dem jedes Stück immer exakt gleich vom Band in einer Farbrik läuft, ist jedes Haus immer ein wenig anders und hat jedesmal andere Grundvoraussetzungen. Trotz einer sorgfältigen Planung kann in der Ausführung mit den hunderten von Elementen und Details immer wiedermal eine Überraschung auftreten die zusätzliche Kosten verursachen kann. Auch sind gerade bei Umbauten werden oft schon im Voraus zusätzliche Aufwendungen erwartet, die jedoch vor dem Baubeginn noch nicht nicht genau spezifiziert werden können. Dazu dienen die Reserven für zu erwartende Kosten (BKP 581) beziehungsweise für Unvorhergesehenes (BKP 583).
Projektinformation und Kostenbasis
Nebst all den Kostenpositionen gehört auch die Erwähnung der Kostenbasis und ein allgemeiner Projektbeschrieb zu einem Kostenvoranschlag dazu. Darin wird auch der dazugehörige Planstand und die Kostengenauigkeit erwähnt. Ein sehr wichtiger Abschnitt ist der Beschrieb der nicht eingerechneten Positionen. Oft werden die Kosten für den Landerwerb, Finanzierungskosten wie Hypothekarzinsen, Kosten für eine Räumung eines alten möblierten Hauses oder noch nicht gesprochene Föderbeiträge beispielsweise aus dem Gebäudeprogramm nicht mit einberechnet. Zuletzt gehört auch die Angabe des Preisstandes dazu, auf welchem Baupreisindex die Kosten gerechnet wurden.
Haftung
Grundsätzlich haftet ein Planungsbüro bei Kostenüberschreitungen im Falle einer ungenau und mangelhaften Ermittlung der Kosten. Diese können beispielsweise Zustande kommen wenn Bauleistungen nicht eingerechnet, wenn keine Abklärungen des Baugrundes oder bei Umbauten keine Sondagen der Bausubstanz vorgenommen wurden oder auch Rechnungsfehler in der Zusammenstellung vorhanden sind. Auch eine falsche Mengenermittlung oder nicht überprüfte Einheitspreise von Arbeiten und Materialien können zu einem fehlerhaften Kostenvoranschlag führen. Die Haftung greift dabei aber erst wenn der Toleranzbereich überschritten wird. Auch liegt keine Haftung vor wenn der Bauherr Mehrbestellungen in Auftrag gibt die auch Mehrkosten verursachen. Hier sollte eine strukturierte Mehr- und Minderkostenliste mit allen Projektänderungen während des Bauens durch den Architekten geführt werden. Ebenfalls unterliegen auch unvorhersehbare Ereignisse nicht der Haftung des Architekten. Gerade bei Umbauten kann nie alles im Voraus überprüft werden. Die genaue Kostenentwicklung und deren Ursachen müssen aber präzise dokumentiert werden.
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Quellen
- Bild Archfinder
