Die Steuerlast und die möglichen Abzüge als Wohneigentümer und Wohneigentümerin.
Eigenmietwert
Beim Wohneigentum wird ein Eigenmietwert als zusätzliches Einkommen bei Bund und Kanton in der Steuererklärung mit einberechnet. Die Höhe des Eigenmietwertes darf dabei nicht weniger als 60% beim Kanton bzw. nicht weniger als 70% beim Bund der durchschnittlichen Marktmieten betragen. Dieses System bevorteilt damit hauptsächlich Eigenheimbesitzer die jährlich eine hohen Hypothekarzins zahlen müssen. Idealerweise übersteigt die Höhe des der Zinszahlungen die des Eigenmietwertes. Bei einem geringen Hypothekarzins wie auch bei abbezahlten Häusern verfällt ein steuerlicher Vorteil komplett und der Eigenmietwert muss vollständig versteuert werden. Problematisch kann dies sein, wenn der Ertrag des Eigenmietwert die Steuerprogression erhöht.
Schuldzinsen
Im Gegenzug kann der Hypothekarzins vollumfänglich steuerlich als Schuldzins angerechnet werden um die Steuerlast zu senken. Grundsätzlich bezahlt man als Wohneigentürmer aber entweder höhere Einkommenssteuern oder Zinszahlungen bei der Bank. Eine Möglichkeit um Optimierungen vorzunehmen bietet hier die indirekte Amortisation. Die Höhe der Hypothek bleibt gleich und es werden keine Rückzahlungen von einer Bank verlangt. Dafür wird ein Vorsorgekonto im Rahmen der Säule 3a eröffnet. Da damit das steuerbare Einkommen gesenkt werden kann, kann sich eine indirekte Amortisation durchaus auszahlen.
Unterhalts- und Renovationsarbeiten
Eine weitere Steueroptimierung sind Renovationen und Unterhaltsarbeiten. Diese sind ebenfalls steuerlich abziehbar. Ratsam sind bei grösseren Arbeiten diese auf mehrere Jahre zu verteilen um Abzüge geltend machen zu können. In den Jahren in denen keine Arbeiten anstehen kennen diverse Kantone Pauschalabzüge zwischen 10 - 20% des Eigenmietwertes.
Werterhaltend, Wertvermehrend
Bei grossen Umbau- und Renovationsarbeiten können die effektiven Kosten angegeben werden. Diese müssen detailliert aufgelistet und belegt werden, beispielsweise mit vollständigen Unternehmerrechnungen. Wichtig ist dabei, dass die Arbeiten nur werterhaltend und nicht wertvermehrend sind. Eine Ausnahme betrifft Ausgaben für energiesparende Investitionen trotz des wertvermehrenden Charakters wie der Ersatz der Heizung mit einer Wärmepumpe, der Ersatz von alten Fenstern, die Installation einer Solar- oder Photovoltaikanlage und mehr. Welche Arbeiten im Allgemeinen als abziehbarer Unterhalt gelten, ist jeweils in kantonalen Richtlinien der Steuerverwaltungen festgehalten.
Vermietung Wohneigentum
Bei der Vermietung des Eigenheimes an nahe Verwandte muss in den meisten Fällen nur der effektiv verrechnete Mietzins zur Einkommenssteuer gerechnet werden, sofern keine Steuerumgehung damit vorliegt zum Beispiel bei einem viel tieferen Mietzins als marktüblich. Einzelne Kantone berechnen daher sowieso den meist höhere Eigenmietwert als Steuerlast. Auch bei Zweitwohnungen wird ein Eigenmietwert verrechnet, auch wenn eine Wohnung nicht ständig besetzt oder vermietet ist.
Stockwerkeigentum
Beim Stockwerkeigentum gelten wiederum andere Regeln. Um die Instandhaltung der Liegenschaft zu gewährleisten und Renovations- oder Sanierungsmassnahmen auslösen zu können existiert jeweils ein Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum. Bei den Steuern können diese Anzahlungen, sowie Verwaltungskosten bei der Steuererklärung in Abzug gebracht werden.
Quellen
- Bild Archfinder